1) Неотменяемое предложение о покупке: (ст. 1329 гр. Кодекса Италии) договор на бланке агентства или написанный самим покупателем, в котором потенциальный покупатель изъявляет свое желание приобрести объект недвижимости на определенных условиях и за определенную цену. Речь идет об одностороннем договоре, который не накладывает на продавца никаких обязательств и по большому счету бесполезен для покупателя. Для агентства недвижимости этот договор является определенным «бронированием» недвижимости, на основании которого агентство на определенный период времени «блокирует» продажу и не предлагает объект другому клиенту.
Основная функция неотменяемого предложения о покупке - это демонстрация покупателем официального интереса к продаваемому объекту. При согласии продавца на условия, предложенные покупателем, последний обязуется с этого момента купить недвижимость на предложенных им же условиях.
Важно: нетменяемое предложение о покупке должно содержать следующую информацию (на обоих языках, в данном случае итальянском и русском):
2) Принятие продавцом предложения о покупке: продавец может как принять, так и отказаться от предложения покупателя.
3) Договор задатка («Contratto preliminare di vendita» или в простонародье “compromesso”, ст. 2932 гр. кодекса Италии): договор, который обязывает продавца и покупателя подписать нотариальный договор купли-продажи.
Очень важно договориться обо всех деталях еще на стадии договора задатка, принимая во внимание то, что с согласия обеих сторон возможно вносить последующие дополнения (все дополнения должны быть одобрены и подписаны обеими сторонами).
Да данном этапе покупатель должен убедиться, что договор задатка содержит следующие обязательные данные:
4) Нотариальный договор купли-продажи (ROGITO): переход недвижимости в собственность покупателя.
На момент подписания договора купли-продажи покупатель оплачивает оставшуюся сумму посредством ордерного банковского чека, выданного итальянским банком на имя продавца/продавцов. Также оплачиваются комиссионные агентства и НДС, услуги нотариуса, регистрационный и другие обязательные при покупке сборы.
Договор купли-продажи должен содержать следующие, обязательные элементы (аналогичные данным, указанным в договоре задатка):
Договор купли-продажи должен быть зарегистрирован в Налоговой инспекции и реестре недвижимости Италии. Ответственным лицом за регистрацию договора и за оплату регистрационного сбора является нотариус.
ВАЖНО:
способ оплаты: сумма в качестве договора задатка передается продавцу исключительно банковским ордерным чеком, выданным любым банком Италии, в котором у покупателя есть банковский счет. НИКОГДА и ни при каких условиях сумма задатка НЕ должна передаваться агентству по недвижимости.
ипотека: если покупатель для покупки недвижимости обращается за ипотечным кредитом в банк, то в договоре задатка обязательно должен быть прописан этот пункт, в котором будет указано, что если банк откажет в ипотечном кредите, то покупатель не теряет деньги и ему возвращается вся сумма задатка в полном размере. Это называется caparra confirmatoria con clausola risolutiva – договор задатка с условием.
регистрация: договор задатка должен быть зарегистрирован в течении 20 дней с момента его подписания. При подписании договора задатка у нотариуса его регистрацию и оплату регистрационного налога берет на себя нотариус. При подписании договора в агентстве и регистрацию, и оплату налога берет на себя агентство, которое несет полную материальную и административную ответственность в случае невыполнения им своих обязательств.
Также договор задатка может быть зарегистрирован в реестре недвижимости, что дает наибольшие гарантии покупателю, защищая максимально его интересы от возможных долговых обязательств, ипотек, которые продавец может оформить в промежуток между задатком и договором купли-продажи.
Обратитесь к нам за консультацией или для получения дополнительной информации. Мы ответим Вам к кратчайшие сроки.