Процедура покупки недвижимости в Италии

1) Неотменяемое предложение о покупке: (ст. 1329 гр. Кодекса Италии) договор на бланке агентства или написанный самим покупателем, в котором потенциальный покупатель изъявляет свое желание  приобрести объект недвижимости на определенных условиях и за определенную цену. Речь идет об одностороннем договоре, который не накладывает на продавца никаких обязательств и по большому счету бесполезен для покупателя. Для агентства недвижимости этот договор является определенным «бронированием» недвижимости, на основании которого агентство на определенный период времени «блокирует» продажу и не предлагает объект другому клиенту.

Основная функция неотменяемого предложения о покупке - это демонстрация покупателем официального интереса к продаваемому объекту. При согласии продавца на условия, предложенные покупателем, последний обязуется с этого момента купить недвижимость на предложенных им же условиях.

Важно: нетменяемое предложение о покупке должно содержать следующую информацию (на обоих языках, в данном случае итальянском и русском):

  • данные продавца (имя фамилия, дата рождения, прописка), данные покупателя, данные объекта недвижимости (описание и точный адрес);
  • цену, сроки и порядок оплаты;
  • дата и место заключения последующих договор (договора задатка и нотариального договора купли-продажи);
  • точная дата, до которой продавец должен рассмотреть предложение и дать ответ,  а также возможные штрафные санкции, которые несет продавец в случае нарушения им условий договора.

2) Принятие продавцом предложения о покупке: продавец может как принять, так и отказаться от предложения покупателя.

  • При письменом согласии продавца покупатель обязуется приобрести объект недвижимости на условиях им же предложенных. На данном этапе договор становится обязательным к исполнению для обеих сторон и заканчивает свое действие при подписании следующего договора (договора задатка или непосредственно договора купли-продажи).

  • Если продавец НЕ принимает неотменяемое предложение о покупке в течении указанного в договоре времени, сумма, оставленная при подписании предложения о покупке (не обязательно) возвращается покупателю в полном размере и освобождает потенциального покупателя от каких-либо обязательств.

3) Договор задатка («Contratto preliminare di vendita» или  в простонародье  “compromesso”, ст. 2932 гр. кодекса Италии): договор, который обязывает продавца и покупателя подписать нотариальный договор купли-продажи.

Очень важно договориться обо всех деталях еще на стадии договора задатка, принимая во внимание то, что с согласия обеих сторон возможно вносить последующие дополнения (все дополнения должны быть одобрены и подписаны обеими сторонами).

Да данном этапе покупатель должен убедиться, что договор задатка содержит следующие обязательные данные:

  • наличие перевода на язык покупателя;
  • данные покупателя и продавца;
  • цена недвижимости;
  • способ и порядок оплаты;
  • оплаченные суммы;
  • писание недвижимости (кадастровые данные, количество помещений и границы недвижимости. участка);
  • дата подписания договора купли-продажи;
  • наличие ипотеки, сервитута и т.д.;
  • наличие перестроек;
  • сертификаты, подтверждающие соответствие всех инженерных систем действующим нормам;
  • документы о собственности;
  • дата и место подписания договора;
  • подпись сторон.

 

4) Нотариальный договор купли-продажи (ROGITO): переход недвижимости в собственность покупателя.

На момент подписания договора купли-продажи покупатель оплачивает оставшуюся сумму посредством ордерного банковского чека, выданного итальянским банком на имя продавца/продавцов. Также оплачиваются комиссионные агентства и НДС, услуги нотариуса, регистрационный и другие обязательные при покупке сборы.

Договор купли-продажи должен содержать следующие, обязательные элементы (аналогичные данным, указанным в договоре задатка):

  • данные сторон;
  • данные об объекте недвижимости;
  • указание границ недвижимости;
  • цена, способ и порядок оплаты;
  • сроки и порядок передачи/освобождения объекта, при наличии арендаторов заключение договора субаренды.

Договор купли-продажи должен быть зарегистрирован в Налоговой инспекции и реестре недвижимости Италии. Ответственным лицом за регистрацию договора и за оплату регистрационного сбора является нотариус.

 

ВАЖНО:

способ оплаты: сумма в качестве договора задатка передается продавцу исключительно банковским ордерным чеком, выданным любым банком Италии, в котором у покупателя есть банковский счет. НИКОГДА и ни при каких условиях сумма задатка НЕ должна передаваться агентству по недвижимости.

ипотека: если покупатель для покупки недвижимости обращается за ипотечным кредитом в банк, то в договоре задатка обязательно должен быть прописан этот пункт, в котором будет указано, что если банк откажет в ипотечном кредите, то покупатель не теряет деньги и ему возвращается вся сумма задатка в полном размере. Это называется caparra confirmatoria con clausola risolutiva – договор задатка с условием.

регистрация: договор задатка должен быть зарегистрирован в течении 20 дней с момента его подписания. При подписании договора задатка у нотариуса его регистрацию и оплату регистрационного налога берет на себя нотариус. При подписании договора в агентстве и регистрацию, и оплату налога берет на себя агентство, которое несет полную материальную и административную ответственность в случае невыполнения им своих обязательств.

Также договор задатка может быть зарегистрирован в реестре недвижимости, что дает наибольшие гарантии  покупателю, защищая максимально его интересы от возможных долговых обязательств, ипотек, которые продавец может оформить в промежуток между задатком и договором купли-продажи.

Не нашли интересующую Вас недвижимость?

Обратитесь к нам за консультацией или для получения дополнительной информации. Мы ответим Вам к кратчайшие сроки.

Желаете продать Вашу недвижимость?